Koop je een bestaand huis, dan betaal je bovenop de koopsom nog een reeks eenmalige kosten. Die heten kosten koper. Hieronder lees je welke kosten erbij horen, wat de overdrachtsbelasting in 2026 is, waarom er geen vast percentage bestaat en welke kosten je terugziet in je belastingaangifte.
Wat betekent kosten koper?
Kosten koper (k.k.) betekent dat jij als koper de overdrachtsbelasting en de notariskosten voor de overdracht betaalt. Bestaande woningen worden volgens de Rijksoverheid meestal voor kosten koper verkocht.
In de praktijk gebruiken mensen de term ruimer: voor alle eenmalige kosten die je maakt om het huis te kopen en de hypotheek af te sluiten. De notaris (KNB) rekent er de makelaar, het Kadaster, de overdrachtsbelasting en de notaris toe. Het Nibud noemt daarnaast ook advies, taxatie, bankgarantie, NHG en een bouwkundige keuring.
Welke kosten horen bij kosten koper?
De vaste onderdelen zijn de overdrachtsbelasting en de notaris met het Kadaster. Wat er verder bijkomt, hangt af van je hypotheek en je keuzes. Een overzicht:
| Kostenpost | Wanneer | Wat bekend is |
|---|---|---|
| Overdrachtsbelasting | Bij een bestaande woning | 0%, 2% of 8% van de woningwaarde (zie hieronder) |
| Notaris: leveringsakte | Altijd bij een bestaande woning | Leveringsakte en hypotheekakte samen rond € 1.300 inclusief btw, volgens de KNB |
| Notaris: hypotheekakte | Als je een hypotheek afsluit | Zie hierboven |
| Kadaster | Inschrijving van beide akten | Rekent de notaris aan je door |
| Taxatie | Meestal nodig voor de hypotheek | Verschilt per taxateur |
| Hypotheekadvies en bemiddeling | Als je een adviseur inschakelt | Verschilt per adviseur |
| NHG | Als je een hypotheek met NHG neemt | Eenmalig 0,4% van de hypotheek |
| Bankgarantie | Als je de waarborgsom niet zelf stort | Verschilt per aanbieder |
| Bouwkundige keuring | Optioneel | Verschilt per keurder |
| Aankoopmakelaar | Optioneel | Verschilt per makelaar |
Notarissen hebben geen vaste tarieven. Ze mogen een vast bedrag, een uurtarief of een combinatie rekenen. Vraag dus vooraf een offerte en let op extra posten naast een laag instaptarief.
Hoeveel overdrachtsbelasting betaal je in 2026?
Ga je zelf in het huis wonen, dan betaal je in 2026 2% overdrachtsbelasting over de woningwaarde. Ben je jonger dan 35 en voldoe je aan de voorwaarden, dan betaal je niets. Ga je er niet zelf wonen, dan is het tarief 8%.
Voor de startersvrijstelling gelden volgens de Belastingdienst vier voorwaarden:
- Je gaat zelf voor langere tijd in de woning wonen.
- Je bent meerderjarig en jonger dan 35 jaar op het moment dat je de woning krijgt.
- Je hebt de startersvrijstelling nog niet eerder gebruikt.
- De woningwaarde is in 2026 niet hoger dan € 555.000.
Die grens is hard. Kost de woning inclusief bijvoorbeeld tuin, schuur of garage € 560.000, dan vervalt de vrijstelling helemaal en betaal je 2% over het hele bedrag. Koop je samen, dan kijkt de Belastingdienst per persoon: voldoet één van jullie niet, dan geldt de vrijstelling alleen voor het deel van de ander.
Een voorbeeld: koop je op je 40e een huis van € 400.000 om er zelf te wonen, dan betaal je 2%, dus € 8.000 overdrachtsbelasting. Een starter van 30 die aan alle voorwaarden voldoet, betaalt voor hetzelfde huis € 0.
Voor 2027 staan al twee wijzigingen klaar. De woningwaardegrens van de startersvrijstelling gaat per 1 januari 2027 naar € 615.000; dat is vastgelegd in de Staatscourant. Daarnaast wil het kabinet het 8%-tarief per 2027 verlagen naar 7%. Dat is een voornemen in het Belastingplan 2027, nog geen wet.
Hoeveel procent is kosten koper?
Er is geen vast percentage. De overheid, het Nibud en de notarisorganisatie noemen geen vuistregel, omdat het bedrag vooral afhangt van de overdrachtsbelasting: 0%, 2% of 8%, afhankelijk van jouw situatie.
De overige kosten zijn grotendeels vaste bedragen die nauwelijks meebewegen met de koopprijs. Bij een goedkoper huis zijn ze daardoor als percentage hoger dan bij een duur huis. Of je een adviseur, aankoopmakelaar of keuring inschakelt, maakt ook verschil. Met de rekentool voor kosten koper reken je het percentage voor jouw situatie uit.
Het Nibud geeft wel een ruime indicatie voor het totaal: reken erop dat je tussen de € 10.000 en € 50.000 aan eigen geld moet inbrengen. Daar zitten ook andere kosten rond de aankoop in, dus het is geen bandbreedte voor kosten koper alleen.
Kun je kosten koper meefinancieren?
Nee. Je hypotheek mag niet hoger zijn dan de waarde van de woning, dus kosten koper betaal je met eigen geld. Wijzer in geldzaken (Ministerie van Financiën) en het Nibud zeggen dat allebei.
Er is één uitzondering op de 100%-regel: energiebesparende maatregelen, zoals dakisolatie, mag je wel meefinancieren. Met NHG mag de woning in 2026 maximaal € 470.000 kosten; voor energiebesparende voorzieningen kun je tot € 498.200 lenen. Hoe NHG werkt bij een verbouwing, lees je in Nationale Hypotheek Garantie bij een verbouwing.
Moet je nog sparen voor je eerste huis, dan helpt het stappenplan voor je eerste huis om te zien op welk moment welke kosten komen.
Welke kosten koper zijn fiscaal aftrekbaar?
Alleen de kosten om je hypotheek te krijgen zijn aftrekbaar. De kosten om het huis zelf te kopen niet. Volgens de Belastingdienst zijn deze kosten aftrekbaar:
- notariskosten voor de hypotheekakte en de inschrijving daarvan bij het Kadaster;
- taxatiekosten, als de taxatie nodig was voor de hypotheek of NHG;
- advies- en bemiddelingskosten voor de hypotheek;
- de kosten voor NHG.
Niet aftrekbaar zijn de overdrachtsbelasting, de notariskosten voor de leveringsakte (inclusief inschrijving bij het Kadaster) en de makelaarskosten. Vraag de notaris dus om een nota waarop de leveringsakte en de hypotheekakte apart staan. Dat scheelt zoekwerk bij je aangifte.
Betaal je kosten koper bij nieuwbouw?
Nee. Een nieuwbouwwoning koop je meestal vrij op naam (v.o.n.). De aankoopkosten zitten dan in de koopsom en je betaalt geen overdrachtsbelasting en geen notariskosten voor de overdracht.
In plaats van overdrachtsbelasting zit er btw in de grondprijs en de aanneemsom. Wat je wel zelf betaalt, zijn de kosten van je hypotheek: de notaris voor de hypotheekakte, en eventueel advies, taxatie en NHG. Ook bij nieuwbouw heb je dus eigen geld nodig, alleen minder dan bij een bestaande woning.
Zet je de koop door, bewaar dan de koopovereenkomst, de notarisnota en het taxatierapport bij elkaar. Je hebt ze nodig voor je aangifte.